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[房友交流] 取消预售改现楼销售 这九宗罪是否就不再发生?

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新浪微博达人勋

发表于 2017-8-25 04:11 | 显示全部楼层 |阅读模式
5月3日,深圳国规委发布公告展开商品房现售制试点。第二天,就有房地产开发企业的某项目公司曝出“私刻公章办理预售许可证”的丑闻,再次将预售制的存废问题推至风口浪尖。
事件跌宕起伏,想必看客们都清楚得不得了。据悉,顶“罪”开盘的项目,已实现了6个亿的销售额,起码,地价款是已经收回了。成绩骄人,却来得不是那么光明。项目所在的南宁五象新区规建局已经明确公告:已将该房企列入我局黑名单,停办该公司在我局的一切审批手续——这才是真正的“大麻烦”,甚至可能波及给那6亿销售额贡献了定金和首付款的购房者。
实际上,未有预售证即开盘“抢跑”,或未有预售证即以理财产品代替定金规避风险的做法,已经是房地产行业明面暗地里的“潜规则”。开发商多年来踩在预售制的边界红线上,战战兢兢也要不惜一搏。
预售证为什么能让他们铤而走险?
预售证源于预售制的推广。首先我们要了解什么是商品房预售制,是指房地产开发企业将已兴建或即将兴建但尚未竣工的商品住宅,与购房者约定,由购房者交付定金或预付款,而在未来某一时期拥有所购房屋的一种房产交易行为。
中国商品房预售制始于1994年。建设部1994年11月出台《城市商品房预售管理办法》(建设部令第40号),并根据2001年8月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》、2004年7月《建设部关于修改〈城市商品房预售管理办法〉的决定》先后两次修正。
从诞生的那一天起,预售制就是为了解决商品房建设的资金不足问题,因此也成为房地产开发企业重要的融资渠道。根据国家统计局数据,全国房企开发到位资金125203亿元,其中自筹资金49038亿元,只占39%;而仅定金和预收款一项,32520亿元,就占26%。由此可见预售收入对于房地产开发企业的重要程度。
当中国城镇住房改革初起步,房地产业面临资金严重不足、银行贷款额度有限之时,预售制在一定程度上缓解了房地产开发企业的资金压力,并拉动了城市经济的发展,也促进了中国楼市飞速发展,经历了遍地黄金的巅峰辉煌时代。“如果没有预售制,房地产业不知要落后多少年。”据《每日经济新闻》援引某上市房企董秘的话表示。
问题也随之而来。在预售制度下,开发商仅用很少的自筹资金就可启动项目,看不见的风险几乎全部转嫁到购房者身上,成为开发商种种原罪诞生的沃土:重复预售、“抢跑预售”、再抵押骗贷、延期交房、货不对板、烂尾房、“楼脆脆”……在预售制刚推出两年的2011年,就有律师事务所数据显示,在北京和上海,超过80%的房产纠纷均源于预售制。
“商品房预售过程中潜藏着很大的风险。”消费者协会的有关人士曾总结过预售制的“九宗罪”:质量风险、面积计量风险、虚假宣传风险、规划变更风险、定金风险、产权风险、欺诈风险、合同无效风险、延期交房风险。
“预售制迟早要出问题的,可是……”早在十多年前,就不止一位主管部门的负责人这样说过,但他们总是欲言又止。
预售制当废当立?
这似乎是一个经久不衰的话题,在更早时候的各级、各地“两会”上,曾激烈争论过预售制的存废问题。最激烈的是2009年,民革中央在全国两会递交了关于“取消预售商品房制度”的提案,认为房地产预售制度已成为房地产市场不规范的主要根源之一,建议取消。
4月26日,深圳市土地房产交易中心挂出一宗龙华新区的商住地块,该地块被确认为深圳市商品房现售试点项目。5月3日,深圳市规划和国土委员会官微发布公告,根据《住房和城乡建设部广东省人民ZF共同推 进城乡规划建设体制改革试点省建设合作协议》开展商品房预售制度改革的有关规定,按照广东省住房建设厅开展商品房现售试点工作的有关要求,深圳在全国范围内率先探索商品房预售制度改革。文章称,将进行跟踪采集数据,分析对市场产生的影响,并在对试点经验总结的基础上进行政策研判。
值得玩味的是,身处此次话题漩涡中心的广西南宁,曾经是全国第一个提出率先试点取消商品房预售制的城市。这一次深圳展开试点,会重蹈十六年前南宁的覆辙,不了了之,还是中央动了真格?
纵观这些年对预售制的存废问题,主管部门的声音是两极的,支持者认为时机已经成熟,反对者认为取消会影响市场供应;业界的观点也是两极的,支持者认为有助于提高房屋质量、降低购房风险,反对者认为现房销售会助推房价;房地产商自然是“一边倒”地反对,因为取消预售制,资金链压力至少增加一倍,资金周转将会受到严重影响;购房者的观点则几乎是一致地赞成,现买现住,不再只凭一纸合同就赌上半生积蓄。
预售制取消会出现什么局面?
对于诸多正处在加速扩张期、现金消耗量巨大的房企而言,无疑是最重的当头一击。市场也会受到影响。
根据国家统计局数据,2015年全国房地产开发企业施工面积73.5693亿平方米,新开工面积15.4454亿平方米,而竣工面积仅10.0039亿平方米。如果取消了商品房预售制,那么同期推出市场的房子将会大大减少。
有观点就认为,当库存量短期内保持稳定,有效供应减少,供需失衡将催生房价上涨。但更多的业内分析指向,预售制的取消,并不会直接导致房价上涨。
“是否有必要预售,是由供求状况决定的。”北京师范大学房地产研究中心主任董藩在《房地产预售是一项伟大的发明》一文里曾表示。“购房者可以买现房,但买现房经常连尾房等瑕疵品也买不到,在这样供应短缺情况下,预售通常是购买者规避价格上涨风险的有效手段,同时帮助开发商扩大了投资规模和产出能力,大大缓解了供求关系,另外,预售也可检验前期的投资设想特别是规划、设计是否符合市场需要,以留下调整的时间和空间。”
《新京报》5月4日编发的评论也表达了相似的观点:在预售制下,买卖双方都同时承担收益和风险。购房者以预判较低的价格锁定房产,等房屋真正到手,升值部分足以抵消预付成本;开发商提前“低价卖房”,却能先获得资金。房价暴涨,开发商会认为卖得太便宜,吃了大亏;房价暴跌,买房者觉得不划算,选择毁约。交房后发现瑕疵,开发商资金链断裂、跑路,这些情形如果发生,可以付诸司法。
“而如果取消预售制,开发商获取贷款、获得土地、开发建设的能力会大大降低。很多中小房产商会被逐出市场。房地产业的资金减少,供给受限,涨价也就成为必然。这个模式并不会轻易消灭,只不过是把原本公开透明的市场逼到地下,购房者冒的风险更大。”
不过,董藩也指出,预售制仍有“完善的余地”。“改进预售合同,使其内容象发达国家预售合同那样细致,提高对违约开发商的惩罚力度,并监管预售资金的使用,这应当成为下一步的工作重点。”
著名房产律师秦兵也曾建议,内地的预售制需学习如何做好监管,如规定开发商必须先向银行或以其他的方式担保,确保有足够的资金完成建筑,才能获准发售期房,并规定业主支付期房的款项必须存入第三方的托管账户,第三方作为托管人代发展商持有款项,在得到承建商的证明后,才能把款项付给发展商用以支付建筑费等等。
业内另一方的观点则认为,预售制和现楼制并不是造成房价上涨的直接原因。“取消预售制,房企现金流净支出增加,肯定会提高开发成本,但决定楼价的不一定是成本,还有政策。”广州知名房地产专家韩世同表示,ZF控制供地节奏才是真正影响市面上供应的原因。“要从根本上改变住房紧张的状况,需要从制度入手,税制、土地财政、货币制度、住房分配等等,但目前经济下行自顾不暇,ZF就不得不救市,维持经济增长,但是,通过房地产来拉动投资和经济增长是饮鸩止渴。”
“预售制发展至今,已经相当成熟和完善,房屋在预售过程中产生的问题,实际上是部分开发商自身操守以及监管部门审查疏忽问题,并不是预售制本身的问题。”韩世同认为,如今标杆房企自有资金已经比较充足,融资能力也相当强大,预售制这项原意在于扶持房企的优惠政策到了寿终正寝的时候。房地产交易市场应该适当偏向于弱势的购房者一方,让老百姓付钱就能住进房子。
“诚然,取消预售制会触动许多利益集团,困难丛生,现楼销售也会对开发商提出更高的要求,房地产开发企业将会进入新一轮洗牌,优胜劣汰后,房地产领域会由更加有实力的开发商来操作,产品的品质也会更加规范。”
“深圳展开取消预售制试点,是有样板意义的。”上述人士继续表示,倘若每次推地都提出这样的要求,就可以逐步让整个市场过渡到现楼制,这将避免一纸公文“一刀切”造成的市场混乱。
结语:预售制是把双刃剑,在目前看来,因人性和利益驱使而造成的问题已经比早些年暴露得更彻底,踩着预售制红线而引发的罪恶,是时候结束了。但因其建立的基石是中国城市经济的未来发展,涉及利益主体众多,取消难度之大,也令全面取消的进度一拖再拖。深圳这座房价飙升最快的城市勇于试点取消预售,将为该制度退出历史舞台先行试错,或为推进中国楼市交易双方市场的健康发展积攒一些,呃,很可能是有益的经验。
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新浪微博达人勋

发表于 2017-10-4 21:36 蕲春论坛手机版 | 显示全部楼层
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